大唐地產堅持以市場為中心，以客戶為資本，以人才為生命的全面引領清遠新房地產時代
大唐地產成立于2004年，注冊資本壹仟萬元。公司涉及范圍包括房地產開發、房地產營銷策劃及中介服務、項目收購、投資咨詢服務、室內設計、酒店管理、物業管理為一體的綜合性房地產公司。經過多年的發展相繼成立了清遠市嘉盛房地產有限公司、清遠市大順裝飾設計有限公司、清遠市佳源投資置業咨詢服務有限公司、清遠市龍泰房地產開發有限公司、清遠市愛琴海物業管理有限公司、清遠市京典物業管理有限公司、清遠市貞元房地產投資顧問有限公司、清遠市京城房地產投資顧問有限公司、清遠市京洲酒店管理有限公司。
近日，央行發布2022年前三季度城鎮儲戶問卷調查報告及金融統計數據報告。??其中幾個數據十分有意思，前三季度城鎮儲戶收入感受指數由降轉升，同時認為下季度房價會漲的居民儲戶明顯減少。??與之相對的是投資意愿的上升，其中選擇三個月內準備增加購房支出的選擇比例也出現了略微提升。??前三季度城鎮儲戶問卷調查報告的數據在金融統計數據報告得到了一定的驗證。??2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元；??住戶中長期貸款在7月再度走弱后，8、9兩月出現階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現重回增長軌道的態勢。??由此看來，購房者信心已經開始修復，第四季度房地產市場有望企穩回升。??近日，中國人民銀行發布《2022 年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》（下稱《Q3調查報告》），為央行在全國50個城市2萬戶城鎮儲戶問卷調查結果。??《Q3調查報告》顯示城鎮儲戶收入感受指數由2022年第二季度44.5%升至47.0%，仍低于2022年第一季度50.2%。??其中，12.2%的居民認為收入“增加”，比上季增加 1.4 個百分點，69.7%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加2.2 個百分點，18.1%的居民認為收入“減少”，比上季減少 3.6 個百分點。??受其影響，2022 年第三季度城鎮儲戶收入信心指數為 46.5%，比上季上升 0.8 個百分點。??在城鎮儲戶收入感受指數回升的同時，投資意愿也出現了一定的回升。??《Q3調查報告》顯示，2022 年第三季度城鎮儲戶傾向于“更多消費”的居民占 22.8%，比上季減少 1.0 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占 58.1%，比上季減少 0.3 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占 19.1%，比上季增加 1.2 個百分點。??對于未來三個月準備增加支出的項目，17.1%的居民選擇購房，較2022年第二季度高出0.2個百分點。??雖然居民購房意愿出現了上升，但這并非是因為對房價看漲，《Q3調查報告》顯示在對下一季度房價預測中，僅14.8%的居民預期“上漲”，比2022年第二季度的16.9%還下降2.1個百分點。大部分居民預期房價“基本不變”占56.6%。??從近期中國人民銀行發布的《2022年前三季度金融統計數據報告》（下稱《Q3金融報告》）內容來看，目前居民儲蓄意愿仍然強烈，但新增中長期貸款繼7月筑底后已出現連續兩個月增長。??《Q3金融報告》數據顯示，2022年9月末，本外幣存款余額261.29萬億元，同比增長10.9%。月末人民幣存款余額255.01萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比上年同期高2.7個百分點。前三季度人民幣存款增加22.77萬億元，同比多增6.16萬億元。其中，住戶存款增加13.21萬億元。??貸款方面，2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。??2021年1月至今，以按揭房貸為主的中長期貸款曾出現過兩次負增長，分別為2022年2月及4月住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。??這主要受市場下行周期疊加疫情散點式爆發影響，使得整體經濟及房地產市場承壓。??6月住戶新增中長期貸款出現明顯增長，達2022年至今最高值。隨后又因7月爆發的停貸事件而二次探底，隨后在中央及地方出臺的一系列“保交樓”舉措下，8月再次提升。目前來看，住戶新增中長期貸款8、9兩月出現階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現重回增長軌道的態勢。??我們認為，若以按揭房貸為主的中長期貸款能夠就此重回增長軌道，市場也將真正回穩。??2022年第三季度，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。??7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關于房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。??三季度，國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。7月22日，國常會強調因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。??中央各部委圍繞穩地產積極表態。7月14日，銀保監會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩定’工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。??8月10日，央行二季度貨幣政策執行報告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發展和良性循環。??9月2日，銀保監會副主席周亮強調，完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方保交樓穩民生，促進房地產市場平穩健康發展。??9月14日，住建部表態，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。??10月16日工行、交行、建行等集體發布公告，重點表示將持續有效地發揮大行支柱作用，高效服務實體經濟行穩致遠。??在一系列政策組合拳下，部分熱點城市目前已經趨于回穩，但整體復蘇動能仍較弱。??我們認為在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權益，維護社會穩定大局。??從目前來看，第三季度城鎮居民儲戶無論是收入感受還是收入預期都出現了回升，投資意愿也已止跌。??對房地產市場來說，雖然房價“看漲”人數明顯下降，但大部分仍認為未來房價“基本不變”，在此基礎上，未來三個月針對購房的支出出現了增長。央行公布的住戶新增中長期貸款數據也驗證了這一預期。??我們認為，經過第三季度的筑底，部分剛需購房者開始停止觀望，隨著市場逐步趨于穩定， 原本因觀望而延后的需求或將釋放。??目前政策核心訴求在于促進市場回穩，底線原則是救項目而不是救企業，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調降至相對合理的水平。
隨著地方房地產政策的持續寬松，越來越多的城市正在加入到購房首付比例松綁的隊伍中。??10月3日，貴州省銅仁市玉屏發布的促進房地產市場健康發展惠民十條措施提出，支持剛性和改善型購房需求，鼓勵銀行業金融機構對首套房貸款最低首付比例按照20%執行；同時，建行玉屏支行對已結清購房貸款家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房的，執行30%首付比例。??9月30日，四川省南充市印發《支持剛性和改善性住房需求促進房地產市場平穩健康發展十條措施》，明確南充首套房公積金貸款執行20%的首付比例，二套房公積金貸款首付比例由40%下調為30%。??同日，四川宜賓興文縣發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》明確，降低個人住房商業按揭首付款比例，首套房首付比例降低至20%，二套房首付比例降低至30%。??據中房網不完全統計，除上述3城外，下半年以來還有天津、重慶、海南、濟南、南京、鄭州、福州、蘇州和廈門等超25城推出了降首付相關政策。??首付“松綁”范圍加大??整體來看，此輪降首付政策的覆蓋范圍較廣，各城的調整方向也略有不同。??上述城市中，像天津、海南、鄭州、南京、惠州、湛江、汕尾、西寧等地下調了商業貸款首付比例，重慶、濟南、石家莊、唐山和南充等地則是降低了公積金貸款首付比例。??而從首套住房首付比來看，“首付降至2成”已漸成多地“標配”。如惠州、湛江、南充、石家莊（部分區域）、南通（海門區）、西寧等16地首套房首付比例均下調至20%。??與此同時，天津、重慶、海南、廈門、濟南、鄭州和蘇州等26地均下調了二套房首付比例。??值得注意的是，在近期密集的首付松綁潮中，多地不僅下調了首套房和二套房的首付比例，還有部分城市對多孩家庭進一步降低了購房首付門檻，政策調控范圍不斷加大。如重慶方面規定，多子女家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例降低為25%；而內江明確多孩家庭購買第二套改善型自住住房，首付比例最低降至20%。??政策或仍有放松空間??事實上，今年以來各地在持續降低剛需的購房門檻，近期多城首付比例降低的同時，多地房貸利率也迎來下調，進一步降低購房成本。??據不完全統計，截至目前，年內已有超30個城市下調了首套個人住房公積金貸款利率的政策。此外，部分城市首套房商貸利率破“4”。目前，已有山東省濟寧市、廣東省清遠市、湖北省武漢市等多個城市階段性下調首套住房商業性個人貸款利率下限。據悉，這些城市所在的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下，最低可達3.7%。??58安居客房產研究院分院長張波指出，從首付和房貸利率等方面看，現在對于首套置業需求的政策傾斜比較到位。不過，針對二套或者改善型需求，政策還有放松的空間。首付方面雖然許多城市已經降低首付比例，但一些熱點城市二套房的首付依然較高。例如北京、上海，買二套房時首付大約占60%~70%，對于改善型置業人群，負擔仍然較大。??景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，未來保交樓保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。光靠擠牙膏式的政策調整，尤其是利率的調整，不足以刺激和提振市場信心。在其看來，首次置業首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%-30%，對房市的提振作用會更大。??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦指出，城市出臺降低首付比例等類似舉措，說明當前仍處于各地因城施策的關鍵時期，未來地方將用足用好政策工具箱，政策優化空間依然較大。
?“今天一上午，就有七八個客戶來電咨詢貸款和購房事宜，這個人數在平時是不常見的。雖然只是簡單溝通，但能感覺出這些客戶購房意愿很強，想要在市場探底的時抓緊‘上車’。”10月12日中午，一位在天津工作多年的資深房地產經紀人表示。??在上述房地產經紀人看來，客戶來電量增加與前一天天津正式宣布下調首套個人住房公積金貸款利率有直接關系。??10月11日，天津市住房供公積金管理中心宣布下調首套房公積金貸款利率。按照新規，2022年10月1日（含當日）以后發放的首套個人住房公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調整為2.6%，5年期以上利率調整為3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率保持不變，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。??以一筆60萬元、期限30年的首套公積金貸款計算，按照等額本息還款方式計算，不考慮提前還款等因素，執行新貸款利率后，貸款期間可為職工節省利息支出1.8萬元，每年可減少還款額590元。??相較于總房款，利率下調所節省的數萬元利息看似不多，但對于很多家庭來說，這卻足夠有吸引力。上述房地產經紀人準客戶劉女士十多年前同丈夫到天津務工并定居，有了孩子后將父母接至天津。“一家5口人，只有兩個勞動力。每個月除去房租和生活開支所剩無幾，想要買房只能精打細算。公積金貸款利率下調能減輕不少壓力，這也是下決心買房的因素之一。” 劉女士說到。??對于下行壓力巨大的天津樓市來說，下調首套個人住房公積金貸款利率，進一步降低剛需和改善型客群購房成本與負擔，僅僅是提振房地產市場的手段之一。??今年9月16日，天津出臺樓市新政，從供需兩端發力，涉及首套結清名下無房，可按首套房貸款政策執行；購買二套住房首付款比例降至四成；以及支持合力融資需求和房企紓困等多個維度。如果將時間線拉長，今年以來天津已經多次出臺新政為樓市“松綁”，涉及放松積分落戶申請條件，提高公積金貸款額度等等。??在樓市運行方面，國家統計局數據顯示，在8月份70個大中城市商品住宅銷售價格中，天津新房同比下跌4.2%，排名70城第53位；二手房價格同比下跌4.2%，排名70城第39位。??多家機構數據也顯示，天津樓市面臨巨大壓力。相關機構數據顯示，今年8月份，天津商品住宅共成交6429套，成交面積71.84萬平米，成交面積雖較7月上升4.75%，但遠不及去年同期，同比跌幅27.69%；成交價格17165元/平米，環比下降0.6%。安居客數據顯示，天津9月份的房價為17102元/平米，相比2017年5月樓市最高峰時的25183平米，已下跌32%。??記者注意到，與天津情況類似，今年以來多個城市頻繁出臺樓市新政，以刺激房地產投資恢復，緩解與改善地產企業面臨的資金鏈壓力。到了近期，包括天津在內，多個城市均出臺新政，下調首套個人住房公積金貸款利率。??9月30日，中國人民銀行官網發文，決定下調首套個人住房公積金貸款利率。10月1日起，各地陸續發文，積極落實這一政策。據不完全統計，目前已經有天津、杭州、無錫、鄭州、南寧、成都、昆明、石家莊、哈爾濱、天水、吉林、瀘州、襄陽、宜昌、濟南、淄博、棗莊、日照、濰坊、東莞等多個城市下調首套個人住房公積金貸款利率。??“這些城市都存在房地產行業信心受損、樓市不景氣和去化難的問題，進而導致房企出現流動性問題，甚至對保交樓造成負面影響，這是各地加速下調首套個人住房公積金貸款利率、不斷出臺新政力促樓市回暖的主要原因。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，下調公積金貸款利率或提升貸款額度，對于剛需和改善型客群刺激作用明顯，預計會有更多城市跟進，但樓市全面回暖仍需更大力度政策支持。??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，除了要繼續降低房貸利率促進更多需求釋放外，也要在供應端發力，鼓勵開發商降價促效，多推中低價位、中小戶型普通商品住房；同時要加速房地產風險處置，加快保交樓，以提振市場信心。
?10月10日，廣州第三輪集中供地落幕，總成交價479億元，高于前兩次集中供地的成交金額。??這次廣州拿出了市中心的不少熱門地塊，18宗土地最終賣出了15宗，其中2宗競爭激烈，分別經過了10輪、15輪的競價才成交。荔灣區芳村大道南以東地塊的成交總價約187.6億元，僅次于255億元的亞運城地塊，位列廣州單幅土地的成交總價第二高。此前華夏幸福及中國恒大退的土地，也得以順利出讓。??值得關注的是，民營房企并未參加這一輪的土地拍賣，15宗土地的競得者均為央企、國企。而前兩輪集中供地至少還有一兩家民營房企露臉。??截至目前，廣州今年的三輪集中供地共收金1030億元，相當于2021年三輪集中供地1779億元成交額的58%。??土地拍賣是樓市的“晴雨表”。拍地前三天，廣州的開發商剛剛結束為期7天的黃金周搶收行動，效果沒有預期中的好。“成交同比跌了三四成，雖然之前預期也不高，但數據出來后，還是覺得市場太淡了。”合富輝煌首席分析師馮佩云表示。??廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，未來房企要習慣行業在低位運行的困難模式，“要有充分的心理準備，市場會在底部盤整一段比較長的時間”。??187.6億元 總價第二高的地塊拍出??一個月前，廣州披露了第三輪集中供地的具體資料，共有20宗地塊，總建筑面積388.7萬平方米，總起拍價約538.6億元，供應量與總起拍價均創年內新高。??地塊中有部分是之前流拍了、回爐再賣的。如，天河區育新街南側AT0304011-1地塊、白云區小坪村AB2711014地塊以及增城區中新鎮新福大道東側18103206A21165號地塊。??也有幾幅是出險房企未按時繳納土地出讓金而退回的，包括荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，番禺區謝村居住及商業商務地塊和花都區花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。荔灣地塊是華夏幸福在2020年6月以68.39億總價拿下的，由于欠繳約32億元的第二期土地出讓款，于今年1月份被解除了土地出讓合同。番禺謝村地塊的上一任買家是中國恒大，2020年4月，該公司以68億元競得地塊的使用權，計劃耗資120億元打造一個可容納約10萬人的足球場。因為中國恒大資金鏈吃緊，該地塊只開發了一個公寓項目后便擱淺，今年8月，該公司退還了地塊的土地使用權，獲得55.2億元的出讓金退庫款。花都地塊也是同樣的情況，為富力地產在2020年以11.2億元的價格競得，土地出讓合同公告在今年5月份被解除。??就當前的市場環境而言，20宗土地要順利出讓還是存在不小壓力。國慶節的前一天，廣州市規劃和自然資源局發布公告，透露花都地塊及海珠區金輝路地塊因故終止掛牌出讓。最終，第三輪集中供地的土地數量為18宗，總起拍價約518億元。??在大量央企，市屬、區屬國企兜底的背景下，土地拍賣的結果大致符合業界預期。其中，成交總價最高的荔灣區芳村大道南以東地塊，占了本次集中供地總成交額的近四成，競得者為中船集團與中信泰富。該地塊的計容建筑面積高達98萬平方米，雖然樓面地價不到2萬元/平方米，但開發要求頗高，競得人須配建5萬平方米的辦公物業，由地方政府按2500元/平方米的價格回購，自持的商業商務物業不低于18萬平方米，自持年限不少于10年。據馮佩云介紹，這個地塊僅有36%的建筑面積是住宅用途，商業占比高，實際開發成本不低，因此由地塊一期的業主拿下，進行連片開發是比較合理的。??據了解，中船集團、中信泰富此前在附近聯合開發了廣州濱江上都項目，這次拿下的新地塊將成為該項目的后續開發土地。??3幅開發商退回的土地，除了花都地塊終止掛牌外，其余2幅都由央企及地方國企接盤。荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊被華潤置地、安馳投資以約38.6億元的底價競得，廣州市城市建設投資集團有限公司則接手了番禺區謝村居住及商業商務地塊，成交價約為31.6億元。??成功出讓的15宗土地只有2宗是溢價成交的，均位于海珠區。海珠區廣州大道南788號一期AH031525地塊是競爭最激烈的，共有5家房企競價，經過了15輪競拍后，由保利發展以約13.6億元的總價奪得，溢價率約11.5%。海珠區洛溪橋西側AH101728地塊有2個競爭者，10輪報價后，中鐵建以約16.4億元的成交價拿下，溢價率6.5%。??對于第三輪集中供地的結果，廣州業內專家鄧浩志用了一句話總結：以預設的方向，預想的結果，預料的價格，最終大部分由預備的企業順利完成。??三輪集中供地收入1030億元??算上第一輪、第二輪集中供地341.4億元、209.6億元的成交額，今年廣州的三輪集中供地共收金1030億元。2021年，廣州的經營性用地成交金額達到2453億元，其中三輪集中供地的成交金額為1779億元。也就是說，今年廣州集中供地的賣地金額只達到了去年的六成。??民營房企的退場是很重要因素。第一輪集中供地，尚有兩家民營房企各自競得1幅土地，第二輪僅剩一家參拍，到了第三輪，報價的名單中已經再無民營房企的身影。??在貝殼研究院廣州分院院長李茂喆看來，出現這樣的局面也是可以理解的，畢竟目前民營企業的經營困難仍未得到根本的扭轉。??招商證券的研究顯示，其樣本中的138家A股房企的資金鏈持續處于下行階段，今年第二季度由于6月銷售短暫回暖，部分房企銷售回款增多導致資金鏈轉正，但隨著三季度銷售持續低迷，預計樣本房企資金鏈或再度轉負。而“招商證房地產組資金鏈指數”亦持續低于130%的安全邊際，差于2008年、2011年及2015年，這意味著資金鏈風險仍未化解，對資金面政策的渴求較強。??銷售端也還未有回暖的跡象出現。李茂喆表示，目前廣州的新房市場依舊處于不溫不火的狀態，剛剛過去的“十一”黃金周，市場表現也不夠亮眼，并未給開發商帶來足夠的信心。“以我們監控的重點項目案場表現來看，單盤平均認購略差于‘五一’期間，且明顯不如去年‘十一’。”??根據克而瑞廣佛區域的監測數據，國慶假期及假期前一周，廣州一手住宅供應4983套，同比減少66%，網簽2651套，同比減少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。從開盤、加推的項目去化來看，整體平均去化率也只有25%，低于2021年同期16個百分點，低于2020年同期17個百分點，表現較為平淡。如果單看國慶黃金周的網簽數據，廣州全市商品住宅合計網簽成交556套，低于近兩年同期（2021年為792套，2020年為1058套），降幅分別約為30%、47%。??“對‘金九銀十’不要抱太大希望。”黃韜介紹，他在國慶期間看了10多個項目，有的項目人氣很旺，有的連一組客戶都沒有，但人流量大的項目成交也未必可觀，“都是看多買少”。??廣州某在售項目的銷售人員對中國房地產報記者表示，以前市場紅火的時候，國慶假期一天就可以賣十幾套，如今7天總共也才賣了十幾套，“我入行7年，今年是最難的”。
9月最后兩天，房地產市場迎來三大積極調控政策。??首先是9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調空間。隨后9月30日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率。同時，財政部、稅務總局宣布換購住房個人所得稅退稅。??從這三大政策本身來看，對改善客戶利好明顯，對剛需也有一定的促進作用。??在政策輪番刺激下，市場對10月充滿期待。據CRIC對30個典型城市微觀數據項目調研顯示，房企普遍加大了折扣營銷，最高降價幅度在6-8折不等，在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。??我們認為，從“十一”期間部分熱點城市熱度回升來看，10月整體市場預期止跌企穩，未來成交還有一定的釋放空間。??01??9月最后兩天??迎來三大積極調控政策??三季度尾聲，樓市又迎來了重磅政策。??首先是2022年9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這意味著2022年底前，天津、石家莊等23城可以階段性下調或取消首套房貸利率下限。??隨后9月30日，人民銀行發布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。??同日，財政部、稅務總局發文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。??兩日內，房地產市場迎來三大積極調控政策，極大提升了市場信心。??具體來看，首套房貸利率的下滑將在一定程度上減輕月供還貸的壓力，換購住房個人人所得稅退稅則明顯利好改善型客戶客戶，對剛需同樣也起到了一定的促進作用，對市場影響意義較大。??在此背景下，各大房企紛紛加大了折扣營銷，不少城市在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。??02??熱點城市“十一”??期間市場熱度已率先升溫??2022年10月1日-10月7日，房企營銷態度積極，部分熱點城市國慶期間推盤量大增，花樣營銷組合拳不斷。??從CRIC調研的30個典型城市微觀數據項目來訪、認購數據情況來看，部分熱點城市已經率先升溫，部分核心區域項目漲幅已超去年同期。??一線城市中，上海商品住宅成交面積1.9萬平方米，同比漲幅高達38%；北京市場熱度升溫且分化，據CRIC調研統計，2022年10月1日-7日期間北京主力在售新房項目認購套數1495套，約17萬平方米，同比去年上漲115%，區域分布熱度分化，熱銷項目集中在順義、昌平、朝陽；廣深整體成交相對還在底部。??二線城市中，成都得益于疫情階段性控制，需求迎來了補償性釋放，同比增幅達到了90%，成都10月1日-7日期間熱門板塊促銷力度持續加大，核心項目到訪量均在100-200組不等，較前期基本翻番，去化基本在30-40套不等；長沙市場熱度提升，熱點板塊項目來訪和認購環比同樣均有所上升，購房者入市積極；2022年10月1日-7日期間共監控9個項目加推/平銷，共推出850套房源，去化437套，去化率51%，平均去化率同比去年同期上升3個百分點。??武漢、重慶得益于房企“自救”動作頻頻，普遍加大了折扣營銷，“以價換量”效果顯著。2022年10月1日-7日期間武漢認購套數達343套，同比微增3%，重慶來訪量環比漲幅超2倍，達15751人次，轉化率為8%，認購量超1200套，達近8周峰值，看房客群增多，市場活躍度提升明顯。??03??中央持續加力穩地產??新一輪政策救市潮或將來襲??2022年至今，中央持續加碼穩地產，既給企業紓困，防范并化解企業償債風險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。??自7月停工斷貸事件爆發以來，中央又出臺了一系列“保交樓”舉措，至此“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。7月中下旬，銀保監會多次表態，要協同地方政府，千方百計推動“保交樓”。??此后，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。??9月最后兩日，三大積極調控政策出臺，整體市場信心開始回升，購房者觀望情緒也出現了一定程度的下降。??從2022年至今已經發布的一系列地方政策來看，相較于單一政策，組合式托市政策全面發力、多點突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場信心、穩定市場預期。??9月最后兩日三大積極調控政策的發布目前已經對市場產生了一定的拉動作用，聯系到“930”迎來三大政策之際，杭州余杭區以街鎮區域放松限購門檻，疊加此前杭州蕭山已放開了部分街鎮區域限購，未來新一輪的地方救市政策或將來襲。??展望未來，我們認為，10月整體市場預期止跌企穩，隨著政策層面持續釋放積極信號，各地強化保障整體市場穩定，這將使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。同時，受房企以價換量慣性影響，成交還有一定的釋放空間，年底或將出現“翹尾”行情。??同時，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，杭州、青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，未來預計將在需求端加碼救市政策力度，弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。需要注意的是，政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，短期內房地產市場將逐步回穩，但城市之間的分化也還將持續加劇。
10月8日，杭州住房公積金管理中心發布，關于下調首套個人住房公積金貸款利率的通知稱，根據《中國人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率》通知要求，從10月1日起，杭州住房公積金管理中心下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。??與此同時，安徽省省直住房公積金管理分中心宣布，根據《中國人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率》通知要求，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。??此外，8日無錫、鄭州等市也均發布通知，自10月1日起，首套個人住房公積金貸款執行新的利率，五年期（含五年）以下由現行的2.75%下調至2.6%，五年期以上由現行的3.25%下調至3.1%。2022年10月1日前已經發放貸款，自2023年1月1日起執行新利率。2022年10月1日前已受理但未發放貸款，發放時執行新利率。第二套個人住房公積金貸款利率保持不變。
